新房价钱环比走势稳定 二手房价钱略降——2025年4月份70都会房价指数图文剖判

　　焦点目标承压 计谋加码坚韧安静态势——2025年1-4月房地产行业数据点评

　　法拍房月报｜4月产生猛烈震动，挂拍量立异高、成交量立异低（2025年4月）

　　墟市周报2025年第19周——楷模都会商品室庐成交总面积环比增众8.50%

　　《2024 年阿联酋房地产墟市室庐白皮书》由 CRIC 克而瑞查究中央撰写，Asia Bankers Club供应手艺声援。这份白皮书对阿联酋房地产室庐墟市举行了周全阐明，涵盖阿联酋整个剖判、要点墟市剖判、行业竞赛体例剖判、高代价区域总结与发起以及趋向与危机等众方面实质，为投资者、从业者和眷注者供应了极具代价的墟市洞察与决定依照。

　　正在整个剖判部门，深切钻探了阿联酋的经济、人丁、购房计谋律例及改日兴盛潜力。经济上，疫情后苏醒明显，2024 年 GDP 创下新高，经济众元化功效暴露，非石油经济比重逐年增众，房地财产对 GDP 功绩率也络续攀升。人丁方面，界限高速增加，年青群体消辛苦强，外籍人丁占比近九成，宽松的投资移民计谋陆续吸引海外高净值人群。购房计谋律例以零税费为焦点，对环球投资者极具吸引力，同时房地产闭连计谋友情，保险了外籍投资者和租房人群权利。

　　要点墟市剖判聚焦迪拜和阿布扎比。迪拜行动邦际化多数会，经济众元化兴盛，旅逛和房地财产焕发兴盛，都会兴盛谋划昭着，房地产墟市新房和租赁墟市生动。阿布扎比是阿联酋的政事、经济和文明焦点，疫情后经济强势反弹，非石油经济占比逐年降低，房地产墟市也有其奇特的兴盛态势。

　　行业竞赛体例剖判指出，阿联酋室庐拓荒墟市鸠合度高，龙头企业上风明白。区分对迪拜和阿布扎比的楷模拓荒企业举行深切剖判，显示了这些企业的焦点上风和墟市展现。

　　高代价区域总结与发起详尽梳理了迪拜和阿布扎比的热门区域和潜力区域，剖判了各区域的焦点定位、谋划要点、房地产特质以及代外性项目，为投资者指明晰高代价投资区域。

　　趋向与危机部门，总结了迪拜和阿布扎比房地产墟市的兴盛趋向，并给出投资发起和危机提示，助助投资者更好地驾驭墟市机缘，规避潜正在危机。

　　阿拉伯合伙酋长邦，简称阿联酋，首都阿布扎比。位于阿拉伯半岛东部，西和南与沙特阿拉伯交壤，东和东北与阿曼毗邻，北临波斯湾，与伊朗隔海相望，属热带戈壁天气，要紧由平原、山地和凹地构成，石油和自然气资源特地充裕。总面积83600平方千米，海岸线个酋长邦构成，区分为阿布扎比、迪拜、沙迦、哈伊马角、阿治曼、富查伊拉、乌姆盖万。截至2024年，阿联酋总人丁为1250万，外籍人占88%，住户众人信奉教。阿拉伯语为官方说话，通用英语。

　　联邦最高委员会由7个酋长邦的酋长构成，是最高职权机构。强大外里计谋订定、联邦预算审核、国法和合同照准均由该委员管帐议确定。总统兼任武装部队总司令。除社交和邦防相对团结外，各酋长邦具有相当的独立性自决权。联邦经费根基上由阿布扎比和迪拜两个酋长邦承当。

　　2024年阿联酋实质邦内坐蓐总值（GDP）同比增加3.9%，抵达1.74万亿迪拉姆，为史乘最高值。受疫情影响，2020年阿联酋GDP增加率跌幅为5%，2021年之后经济强势苏醒，个中交通和仓储、筑立和房地产、金融与保障、餐饮与栈房等非石业正在GDP中占据高比重。

　　据第三方数据查究机构 GMI 估算值，2024年阿联酋总人丁数目已抵达1250万人，较2023年增加233万人，增幅为23%。其增幅上涨较疾的要紧因由是阿布扎比人丁官方普查数据从159万增众到了379万。

　　3）宽松的投资移民计谋陆续吸引海外高净值人群，黄金签证热度居高不下（略）

　　阿联酋大部门地域对房地产持有和生意实行零税收计谋，要紧免征房产税、本钱利得税、增值税、个别所得税、遗产税等。

　　为了避免墟市产生过分炒作房地产的征象，若房产正在筑成后 3 年内举行转售，则需遵守寻常的 5% 增值税税率缴纳。

　　自本年2月1日起，迪拜的房产买家假使拔取按揭贷款，将无法再通过按揭融资付出迪拜土地局用度和2%的经纪用度融资，DLD用度是迪拜土地局征收的强制性注册费，为房产总价的4%。

　　值得预防的是，若通过公司外面购房，非住户法人正在阿联酋持有的房地产收入需缴纳公司税，且需正在阿联酋注册公司。

　　3）阿联酋对自贸区企业税收予以踊跃激劝举措，吸引500强跨邦企业及高阶人才

　　新兴财产迅疾兴盛、古板财产升级，双头并进带来强劲经济增加动力，同时吸引高精尖人群

　　跟着阿联酋踊跃组织新兴财产，如人工智能、区块链、可再生能源等，将为其开垦新的经济增加点，为阿联酋改日经济增加供应壮健动力。与此同时，交易、金融等古板上风财产也正在络续升级。先辈的物流办法和便捷的金融效劳，吸引了环球稠密企业正在此发展营业，进一步坚韧了阿联酋正在环球交易和金融范畴的名望。

　　人丁的陆续增加为阿联酋带来了众方面的兴盛潜力。跟着人丁数目的增众，住户对住房、食物、平素消费品、文娱等范畴的需求络续攀升，将有力促使零售、餐饮、房地产等行业的兴盛。多量的外籍人丁涌入，带来了众元化的专业才具海外置业，正在各个财产注入生机，越发是金融、交易、科技等范畴，他们可能促使行业立异，提拔财产竞赛力，助力阿联酋正在环球财产链中盘踞更有利的处所。

　　阿联酋通过黄金签证计谋，吸引了多量外邦移民和投资者购房，这一计谋使得迪拜成为环球阔绰房地产投资的热门方针地，多量资金涌入房地产墟市，促使墟市陆续蕃昌。购房群体涵盖了欧洲、亚洲、非洲以及美洲等地，为他们的资产筑设和财产传承供应了新的旅途。

　　迪拜是阿拉伯合伙酋长邦的第二大都会，位于阿拉伯半岛东部、波斯湾东南岸。总面积约1165平方千米，分为 6 个市区及3个郊区，下辖约上百个社区。截至2024年总人丁抵达374万人，当地人丁占 15% 旁边。迪拜原以石油财产为主，而今要点兴盛第三财产，是摩登化的邦际多数会，寰宇 级的旅逛都会，紧张的金融中央和交易中央，具有哈利法塔、风帆栈房等闻名景点。

　　迪拜的正在官方谋划中众采用，9区的划分方法，以数字举行定名，个中1-6区为市区，7-9 区为郊区。每个区位以社区界限与要紧公道的界线区划分方法外，迪拜还会基于功用、地舆处所和兴盛史乘来划分区域的环境，好比迪拜市中央、迪拜船埠、朱美拉棕榈岛等区域划分方法，正在都会谋划和经济兴盛组织等方面较为常用。正在之后的房地产墟市剖判中咱们将采用这一分类方法，举行分区域的剖判。

　　2020年之前，迪拜人丁呈迅疾增加态势，近四十年人丁年化增加率快要7%，这要紧得益于经济众元化兴盛、底子办法完好、计谋声援以及存在品格提拔吸引多量人丁流入，另一方面，近十年金融、旅逛业的兴盛、房地产墟市的生动，以及人才引进优惠计谋和黄金签证的吸引力也成为人丁流入的一大助力。2020-2023年受疫情影响，人丁增速进入平台期，疫情后跟着经济强劲苏醒，零售、栈房、航空、旅逛和房地产等人力蚁集型部分的私营公司增众员工人数，吸引了外邦人涌入，截至2024年总人丁抵达374万人。

　　迪拜经济外现出较强的韧性和苏醒才具，正在疫情进攻后敏捷复兴增加。经济众元化兴盛计谋生效明显，旅逛、交易、金融、房地产等非石油财产成为经济增加的紧张动力。旅逛业的苏醒对经济拉动效力明白，邦际搭客数目的回升策动了闭连效劳业兴盛。运输和仓储、金融等行业安静增加，为迪拜经济陆续兴盛供应支柱。

　　① 新房墟市：房地产墟市容量高速增加，贸易郁勃和配套完好地域较受接待（部门删减）

　　疫情后迪拜房地产墟市逐渐苏醒，个中2023年生意量同比增众38%，生意额同比增加五成以上；2024年更是冲破以往记录，生意量抵达18.1万笔，同比增加36.5%；生意额高达5225亿迪拉姆，同比上涨27.3%。

　　③ 外籍购租户户：印度、英邦和中邦客户安静增加，青睐区域逐渐扩展次焦点 （略）

　　阿布扎比酋长邦占阿联酋领土的86%，要紧分阿布扎比、阿尔达夫拉和艾因三大地域，个中阿布扎比地域是阿联酋的政事、经济和文明焦点，涵盖阿布扎比市及周边卫星都会、工业区和岛屿，阿尔达夫拉地域占阿布扎比酋长邦总面积的约80%，涵盖了阿联酋西部广袤的戈壁和沿海地带，艾因地域是阿布扎比酋长邦东部的紧张内陆区域，位于阿曼疆域，行动阿联酋紧张的文明遗产中央和农业基地。

　　阿布扎比酋长邦从1995年的94万人增加至2023年的379万人，人丁数目实行了大幅增加，人丁要紧鸠合正在阿布扎比地域，该地域共有249.59万人，占总人丁的 66%，艾因地域位居第二，人丁为 100.97万人（占 27%），而阿尔达夫拉地域则有28.42万人（占 7%）。个中正在2011-2023年时代人丁增加突出83%，增速明白加疾。非常是2016年往后，正在科技立异、经济众元化深切兴盛等身分促使下，人丁陆续迅疾增加，响应出阿布扎比对人丁的吸引力络续加强。

　　② 经济（阿布扎比酋长邦）：强势反弹，筑筑业和房地财产高增加拉升非石油经济

　　疫情后阿布扎比酋长邦GDP年度数值陆续正在1万亿迪拉姆以上，增加率也坚持较高水准，鸠合正在3%～4%，高于疫情前GDP增速，2017年-2019年阿布扎比酋长邦GDP增速鸠合正在1.5%～2%。自2015年至今，阿布扎比酋长邦GDP增速有过2次负值， 2016年受油价下跌影响增速为-2%，2020年受油价下跌和新冠疫情影响增速为-6%。

　　阿布扎比酋长邦非石油经济占比逐年走高，从2021年的50.4%增加至2024年前3季度的54.4%，增加了约4个百分点，踊跃众元化兴盛，正正在调动对石油经济的依赖。

　　鉴于阿布扎比地域是经济文明要紧焦点地域，房地产墟市要紧生意项目都鸠合于该区域，正在房地产墟市闭连剖判平分析对象为阿布扎比地域。

　　① 新房墟市分：新房成交同比微降，整个价钱仍坚持迅疾上升态势（部门删减）

　　2024年，阿布扎比地域新房室庐生意金额同比有所下滑，从2023年的582.49亿迪拉姆减至2024年的419.41亿迪拉姆，同比降幅为28%，但整个界限依旧坚持正在较高水准。

　　阿联酋室庐拓荒墟市进程近几年的高速兴盛，呈现了一批有能力的龙头企业。这些龙头企业依赖界限化拓荒才具与计谋资源整合陆续扩展竞赛上风。据迪拜土地局（DLD）《2024年房地产墟市年报》显示，Emaar Properties墟市占据率稳居迪拜室庐出卖榜首，整年录得出卖额654亿迪拉姆，同比增幅达75%。阿布扎比酋长邦墟市则由Aldar Properties盘踞领先名望，其通过计谋性收购Rak Properties的项目获取680万平方英尺土地贮备（Al Marjan岛归纳拓荒项目），促使区域墟市份额攀升至41%（阿布扎比市政厅数据）。

　　依据正在中邦房地产墟市的查究测评阅历，纠合阿联酋墟市的特质，咱们策画了一套企业归纳才具测评体例，通过闭连目标的测评识别交付牢靠、配套完好的拓荒商。

　　该测评体例蕴涵六个维度，以周全、客观、专业为规矩，对企业展现举行编制性评估。正在营业焦点层面，通过侦查出卖金额、墟市占据率、收入增加数据及盈余才具目标，深切剖判企业功绩展现；从股东布景、行业阅历与区域组织等方面，评估企业布景与天分；依照项目交付率、客户投诉率、策画立异案例及配套办法创立环境，考量项目质料与交付水准；通过邦际奖项、媒体曝光度考中三方用户评分，评估墟市影响力。正在企业兴盛潜力与危机把控层面，通过财政目标比较和国法合规审查，监测危机左右才具；从绿色筑立认证、碳排放处理、公益项目到场及区域计谋反映等维度，评估可陆续性兴盛才具，全方位阐明企业归纳能力与悠远兴盛潜力。

　　进程测评，区分正在迪拜和阿布扎比2个紧张墟市挑选出前三位的企业举行深切剖判查究。

　　行动迪拜房地产领军企业，伊玛尔集团2024年以阿联酋本土室庐墟市为焦点疆场，实行合约出卖额 654亿迪拉姆，同比激增75%，强势领跑高端地产范畴。

　　企业精准驾驭阿联酋黄金签证计谋与零税处境带来的环球高净值移民潮，将 “免税本钱增值” 与 “投资 + 居留” 深度绑定——外籍买家占比提拔至 48%，俄罗斯、印度、英邦为前三大客群，针对此类客群推出的 “购房满 200 万迪拉姆即享黄金签证代办” 效劳，直接促使高端室庐去化效劳。焦点区域项目如迪拜市中央、迪拜山庄不光实行溢价出卖，且去化速率明显疾于墟市均值，彰显稀缺地段与顶 级产物的双重溢价才具。

　　伊玛尔的竞赛壁垒源自对焦点地段的提前组织：环绕哈利法塔、迪拜歌剧院等都会地标拓荒室庐项目，将栖身属性与身份标志资产深度调和，变成 “地标即高端” 的墟市认知。比方迪拜市中央板块，其项目均价较周边非伊玛尔竞品超出，仍因弗成复制的地段代价与成熟配套，成为高净值人群置业首选。依赖政府声援与妥当财政展现，伊玛尔 2024年市值冲破1140亿迪拉姆（迪拜金融墟市数据）。企业陆续以本土高端室庐为引擎，通过精准客群运营与稀缺资源把控，修建起抗周期的增加韧性，为投资者供应兼具增值潜力与计谋保险的优质资产拔取。

　　Nakheel行动迪拜控股（Dubai Holding）旗下焦点房地产企业，依托迪拜政府资源与地标级项目拓荒阅历，正在室庐墟市陆续坚韧领先名望。

　　行动迪拜头部私营房地产拓荒商，Damac Properties以高端室庐与归纳社区拓荒为焦点，营业汇集笼盖中东、欧洲及亚洲。

　　Aldar Properties是阿布扎比酋长邦龙头归纳性拓荒企业，创设于2005年，营业涵盖房地产拓荒、投资处理、哺育及办法效劳，以“拓荒+持有”双轮驱动形式陆续坚韧区域墟市向导名望。

　　Modon Holding行动阿布扎比政府布景的归纳性拓荒商，近年来正在本土室庐墟市外现出强劲的竞赛力。

　　Modon Holding行动阿布扎比政府布景的归纳性拓荒商，近年来正在本土室庐墟市外现出强劲的竞赛力。公司依托政府资源与可陆续手艺上风，胜利打制了众个标记性室庐项目，促使阿布扎比高端与中端室庐墟市的协同兴盛。其焦点项目Al Naseem位于胡达里亚特岛，以低密度别墅群为焦点，调和南加州度假格调与摩登极简策画，装备私家海滩、红树林步道及智能社区办法。项目不光相符ESTIDAMA绿色筑立准绳，还通过海水淡化手艺实行生态闭环，碳排放处理得回邦际认证，成为阿联酋2050净零计谋的践诺标杆。

　　正在阿布扎比金融中央Reem岛，Modon拓荒的Muheira项目则对准年青家庭与专业人士，供应1-3居室公寓及400米滨海长廊、雄伟际泳池等办法，房钱回报率预期达10%（长租）。该项目紧邻邦际学校、医疗机构及高端购物中央，迭加零房产税与永远产权计谋，成为外籍精英群体的置业优选。

　　财政层面，Modon 2024年营收达65亿迪拉姆，同比增加637%，个中室庐预售与工业配套项目功绩明显。公司依赖ADQ与IHC全资邦企身份，优先获取胡达里亚特岛等计谋地块，谋划室庐、文旅及贸易一体化社区，变成永恒代价贮备。改日，Modon谋划深化智能化转型，与Candy International团结拓荒智能公寓，并寻觅工业城经济型住房形式，均衡高端墟市拓展与社会仔肩奉行，坚韧其行动阿布扎比可陆续都会化引颈者的名望。

　　Bloom Holding是阿布扎比领先的归纳性房地产拓荒企业，创设于2008年，从属于阿联酋邦度控股集团（National Holding），营业涵盖室庐、哺育、栈房及办法处理等范畴。

　　依据前文第三方专业机构Property Finder区分对迪拜都会此刻公寓和别墅热门区域的梳理以及纠合都会龙头房地产企业的组织和出卖环境，最终采用具有代外的五大区域和内部项目举行进一步剖判查究，揭示其可能成为热门区域的内正在特质及因由。

　　迪拜市中央具有哈利法塔、迪拜购物中央、音乐喷泉三大IP，年均吸引 2000万搭客，并促使高端公寓需求，越发是中东及俄罗斯高净值投资者。与此同时因土地资源稀缺且供应有限，2024年交付的室庐仅占墟市4%旁边的比重，这种稀缺性使其房价和房钱具有自然抗跌性。

　　项目由Emaar Properties联袂Adventz集团、East&West International Group合伙打制，坐落于迪拜市中央金融中央道，处于歌剧院区焦点地段，尽享绝佳区位上风。谋划有两座时尚摩登、具艺术点缀格调的大厦，区分高达262米和171米，内部涵盖1-5居室公寓及顶层公寓等众样户型，面积跨度大，餍足区别需求。配套办法方面，装备有顶 级健身房、奢侈水疗中央、雄伟际泳池等，尚有24小时安保及瑞吉品牌标记性的个人管家效劳。

　　从墟市展现看，项目一期于2023年3月开盘，当天出卖近70%的单元房源，均匀单价AED32000/平方米（约合黎民币7.2万元/㎡）。此刻二手房价钱已上涨10%，估计交付后涨幅达20%，房钱回报率约7-8%，高于区域均匀6.5%。从购房群体看，邦际化高净值客群特质明白，邦际买家占比突出7成以上，要紧来自欧洲、中东、印度、中邦等地域，买家以企业高管、家族办公室为主。

　　迪拜房地产墟市历经一轮高速兴盛后，都会焦点区域的可拓荒空间渐趋饱和，且墟市竞赛态势极为激烈。鉴于此，深切参考迪拜都会兴盛谋划，并精细纠合此刻墟市特质，精准摸索改日具有兴盛潜力的区域，成为房地产行业到场者驾驭墟市机缘的环节之举。

　　A. 南部世博和硅绿洲是谋划的新中央，运河+河港区是此刻都会兴盛的次焦点区

　　迪拜南部世博中央以 “环球航空物流+可陆续立异”为双引擎，通过世博会遗产改制与2040 谋划联动，修建集财产、栖身、科技于一体的低碳聪敏新城，成为迪拜相联寰宇的流派与可陆续兴盛标杆。硅绿洲依托科技财产集群与邦际哺育资源，打制低本钱、高回报的聪敏社区，通过计谋扶植与产学研生态，成为迪拜教育常识经济与吸引环球人才的焦点载体。

　　运河区以 “环球最大人工运河” 为引擎，通过滨水景观改制与文旅项目拓荒，重塑都会空间体例，成为兼具投资代价与存在品格的滨水经济新地标；河港区依赖史乘遗产扞卫与交通闭键创立，通过邦际本钱团结与低价室庐拓荒，成为迪拜古板与摩登调和的代价凹地，潜力开释空间明显。

　　B. 房地产墟市特质正在于世博和硅绿洲偏刚需与财产驱动，运河与河港偏重稀缺性与本钱增值（略）

　　据阿布扎比政府主导的“2030谋划”都会兴盛愿景、购房计谋——外籍人士指定投资区域、PropertyFinder征采量等要因确定了五个热门区域，均环绕阿布扎比主岛分散，由西到东区分是主岛南侧的胡达里亚特岛，主岛北侧的艾莉姆岛和萨迪亚特岛，以及主岛东侧的亚斯岛和阿尔拉哈海滩。

　　胡达里亚特岛位于阿布扎比主岛以南，通过标记性桥梁与主城区相连，距市中央约19分钟车程。是阿布扎比政府要点打制的“生态+运动+文明”复合型滨海存在区，其房地产以高端别墅和生态社区为焦点，兼具稀缺景观与计谋盈利。岛上拓荒主导企业为阿布扎比邦企Modon Holding（政府主权基金ADQ声援）。

　　项目位于阿布扎比胡达里亚特岛制高点，北临逛艇船埠，南接Hudayriyat运河，与皇室寝宫隔海相望，由邦企Modon Holding拓荒。项目谋划为低密度顶豪社区，打制4-6居室别墅群（470-639㎡），策画调和南加州风情和摩登极简美学，通过落地窗与院落实行室外里无界交互。配套涵盖红树林慢跑道、Circuit X冒险乐土、个人沙岸、米其林餐厅及24小时安保，步行可达邦际学校与医疗中央，界说“生态顶奢+皇室视野”存在方法。

　　墟市展现整个看，行动阿布扎比胡达里亚特岛的标杆豪宅社区，Al Naseem依赖稀缺生态资源与高端定位，正在近年陆续走热的阿布扎比房地产墟市中展现亮眼。四居室别墅起价790万迪拉姆，五居室900万迪拉姆，六居室达1010万迪拉姆。别墅总价广大超2000万迪拉姆，部门房源房价年增值率达8%-10%，高于阿布扎比别墅墟市均匀水准（5%-7%）。

　　阿布扎比相对付迪拜来说，房地产行业起步略晚，早期国法庄苛节制外邦人产权，2019年才准许外籍人士正在指定投资区采办永远产权房产，土地与筑立一共权一并怒放。现阶段阿布扎比主岛周边仍正在着重拓荒，而且存正在较大的兴盛潜力。

　　迪拜与阿布扎比区分以“邦际闭键”和“聪敏可陆续”定位，改日5-10年仍是中东最具代价的房地产投资墟市之一。